Een huis opknappen houdt in dat je een relatief goedkope woning koopt (vaak een executie), het opknapt en met winst verkoopt. Het is een onderneming die een aantal risico's met zich meebrengt, evenals enkele potentieel lucratieve beloningen. Er komt ook veel werk bij kijken om een huis marktklaar te maken. Als je geïnteresseerd bent in het omdraaien van een huis, maar niet veel geld hebt voor een aanbetaling, zijn er andere opties waarmee je de huizenmarkt kunt betreden.
Stappen
Methode 1 van 6: Uw financiën evalueren
Stap 1. Evalueer uw tolerantie voor risico
Een huis omdraaien voor winst brengt een aantal kosten met zich mee, waaronder de aanbetaling van het huis, hypotheek, rentebetalingen, onroerendgoedbelasting, sluitingskosten voor onroerend goed, inspecties, vergunningen en aannemerskosten. Deze kosten lopen snel op en het omgedraaide huis wordt mogelijk niet met winst verkocht. Voordat u besluit of u door wilt gaan met het omdraaien van een huis, moet u zich afvragen:
- Wat doet u als het huis niet meteen verkocht wordt? Zou het mogelijk zijn om de woning bijvoorbeeld als huurwoning te gebruiken? Als je geen redelijk back-upplan hebt als er iets misgaat met de verkoop van het omgedraaide huis, wil je misschien je plannen opnieuw evalueren.
- Zijn de potentiële winsten het risico van een aanzienlijk verlies waard? In 2015 hadden huizen met een prijs van minder dan $ 50.000, een negatief rendement. Aan de andere kant leverden huizen met een prijs van $ 100.000 - $ 200.000 een gemiddeld brutorendement op van 44%. Houd er rekening mee dat het verkopen van een huis waarin u nog nooit heeft gewoond, ook hoge belastingbetalingen met zich mee kan brengen, waardoor uw winstmarge aanzienlijk kan dalen.
- Kunnen uw investeringspartners het risico van een mogelijk verlies weerstaan?
- Heeft u onderzoek gedaan naar lokale vastgoedmarkten, verbouwingskosten en vergunningen? Om een succesvolle house-flipping-ervaring te hebben, moet je jezelf informeren over lokale huizenprijzen, schooldistricten, verantwoordelijke aannemers en vastgoedregelgeving.
Stap 2. Overweeg uw vermogen om 'zweetvermogen' te bieden en de waarde van dat werk
Zweetvermogen verwijst naar de hoeveelheid waarde die u aan uw huis kunt toevoegen vanwege uw eigen arbeid. Als u bijvoorbeeld een ervaren dakdekker of een erkende loodgieter bent, kunt u misschien een deel van de huisreparaties zelf uitvoeren. Dit vermindert uw overheadkosten en vermindert het bedrag dat u moet lenen.
- Zorg ervoor dat u rekening houdt met de hoeveelheid tijd die u aan het omgedraaide huis zult besteden. Je tijd heeft ook waarde, en een huis opknappen kan soms maanden werk vergen. Overweeg of andere manieren om uw tijd te besteden misschien lucratiever of plezieriger zijn.
- Wat nog belangrijker is, zullen de partners die de financiële inzet plaatsen, van mening zijn dat uw zweetvermogen enige waarde heeft? Zo ja, hoeveel waarde in vergelijking met hun harde geld?
- Zorg ervoor dat u zich houdt aan alle lokale voorschriften wanneer u zelf reparaties aan uw huis uitvoert. Bespreek uw plannen met een vastgoedadvocaat of lokale regelgevingsraad als u goedkeuring nodig heeft voor constructie of reparaties.
Stap 3. Ken uw credit score
Als u zelf geen geld heeft voor een geflipt huis, moet u een lening afsluiten om uw initiële kosten te dekken. Het maakt niet uit wie uw geldschieter is - een partner, een bank of een particuliere geldschieter - u zult moeten aantonen dat u in staat bent om uw lening terug te betalen. Uw kredietscore weerspiegelt uw kredietgeschiedenis, uw vermogen om uw leningen af te betalen en uw totale schuldenlast. Hoe beter uw credit score, hoe groter de kans dat u een lening kunt krijgen tegen een betaalbare rente.
- Er zijn een paar verschillende kredietbeoordelingssystemen, maar over het algemeen zal uw kredietscore ergens tussen 300-850 liggen. Hoe hoger uw score, hoe beter uw kredietwaardigheid.
- U kunt elke 12 maanden een gratis rapport met uw kredietscore krijgen door naar https://www.annualcreditreport.com/index.action te gaan.
Stap 4. Verbeter uw kredietscore
Als uw credit score te laag is om leningen te kunnen krijgen voor een huis-flipping-onderneming, wilt u misschien wat tijd nemen om uw credit score te verbeteren. Dit kan enige tijd duren, maar het kan op de lange termijn de moeite waard zijn. Bovendien, hoe beter uw kredietscore is, des te waarschijnlijker is het dat u een potentieel verlies door het overstappen van een huis kunt doorstaan. Om uw kredietscore te verbeteren, kunt u:
- Betaal uw schulden op tijd af. Als je geen goede geschiedenis hebt van het afbetalen van je schuld, kun je geen fatsoenlijke lening krijgen voor een omgedraaid huis.
- Houd uw totale schuldenlast tot een minimum beperkt. Vermijd het handhaven van een creditcardsaldo als je kunt.
- Zorg alleen voor kredietlijnen als dit absoluut noodzakelijk is. Heb niet meer creditcards dan u nodig heeft voor uw dagelijks leven.
- Bescherm uw identiteit. Controleer uw creditcardtransacties en uw kredietwaardigheid om er zeker van te zijn dat uw identiteit niet is gestolen door een dief of een hacker. Neem redelijke veiligheidsmaatregelen om uw informatie te beschermen. Log bijvoorbeeld niet in op uw online banksysteem, tenzij u zich op een veilig, met een wachtwoord beveiligd netwerk bevindt.
Stap 5. Praat met een financieel adviseur
Een financieel adviseur kan naar uw huidige financiële situatie kijken en u helpen bepalen hoeveel risico u zich kunt veroorloven om te nemen als onderdeel van een investering in het omdraaien van het huis. Een financieel adviseur kan u misschien ook helpen met het bedenken van een plan om uw uitgaven te dekken, zelfs als uw omgedraaide huis lang duurt om te verkopen of extra reparaties vereist.
Stap 6. Maak een businessplan
Om een huis succesvol om te draaien, zul je je beslissingen moeten nemen op basis van logica en onderzoek, niet op basis van je emoties. Voordat u begint met het vinden van een geldschieter en het kopen van een huis, is het verstandig om een solide businessplan te hebben. Dit plan moet u op het goede spoor houden om een verstandige investering te doen en uw potentiële geldschieters en partners het vertrouwen geven dat u winst kunt maken. Uw bedrijfsplan moet het volgende bevatten:
- Een maximale aankoopprijs van de woning die u gaat spiegelen.
- Een lijst met veelgevraagde buurten waarop u uw zoekopdracht kunt richten. Besteed bijzondere aandacht aan schooldistricten, buurtveiligheid en nabijheid van voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer.
- Een maximale kosten voor reparaties en verbouwingen die u zich kunt veroorloven.
- Een lijst met betrouwbare, betaalbare, erkende aannemers die reparaties met succes kunnen uitvoeren.
- Een redelijke schatting voor de Na Reparatie Waarde (ARV) van de omgedraaide woning. Idealiter is de initiële verkoopprijs niet meer dan 70% van de ARV van het huis.
- Een idee van wie uw koper is en wat hij wil. Zal uw koper waarschijnlijk een gepensioneerd echtpaar zijn? Een jonge ondernemer? Een stel met kinderen? Afhankelijk van de buurt, willen uw potentiële kopers misschien heel andere dingen van een huis. Overweeg wie uw waarschijnlijke koper zal zijn en wat ze mogelijk uit hun huis nodig hebben. Als u bijvoorbeeld een huis in een buurt met een geweldig schooldistrict wilt opknappen, kunt u een verbouwing overwegen die jonge kinderen in gedachten heeft.
- Een specifieke koper. In sommige gevallen kunt u mogelijk een koper in de rij zetten voordat u het huis omdraait. In dit geval zijn uw risico's veel lager, evenals uw overheadkosten.
- Een plan voor hoe u uw lening kunt terugbetalen als er iets misgaat. Draai een huis niet om tenzij u uw uitgaven kunt dekken, zelfs als er iets mis zou gaan met uw verkoop. U kunt bijvoorbeeld een koper laten vallen of u ontdekt een probleem met de fundering van de woning. Bouw een foutmarge in uw bedrijfsplan in en denk na over mogelijke manieren om een vertraging in de verkoop van het huis of onverwachte uitgaven te doorstaan.
Methode 2 van 6: Een partner vinden
Stap 1. Zoek een investeringspartner
De meest gebruikelijke manier voor onervaren house-flippers om de markt te betreden, is door een investeringspartner te vinden. Dit is vooral belangrijk voor degenen die geen geld hebben voor de aanbetaling of de eerste reparaties. Een investeringspartner levert een deel van of alle start-up cash in ruil voor een deel van de winst.
U kunt overwegen een partner te zoeken die veel liquide middelen heeft, maar geen interesse heeft in het doen van het nodige werk voor de aankoop of het opknappen van een huis. Terwijl uw partner het geld levert, levert u de knowhow en arbeid
Stap 2. Netwerk actief
Om een investeringspartner te vinden, moet u een aantal persoonlijke en professionele contacten in uw gemeenschap ontwikkelen. Vertel dat u geïnteresseerd bent in het aangaan van een investeringsmogelijkheid met een partner. Enkele manieren waarop u potentiële partners kunt vinden, zijn:
- Onderzoek naar actieve vastgoedbeleggers. Neem contact op met succesvolle, ervaren vastgoedbeleggers die misschien overwegen een kans op u te wagen.
- Lid worden van een Real Estate Investment Club. Veel lokale gemeenschappen hebben lokale afdelingen van vastgoedbeleggingsclubs. Zodra je lid wordt, heb je toegang tot de lokale bevolking die jouw interesses en enthousiasme kan delen.
- Deelnemen aan een meetupgroep. Meetup-groepen zijn sociale clubs die soms specifieke thema's hebben, waaronder onroerend goed. Gebruik een meetup-groep om uw sociale netwerk uit te breiden.
- Het verspreiden van het woord onder familie en vrienden. Bespreek je droom om van huis te veranderen met degenen die al in je sociale netwerk zitten, zoals familie, vrienden en collega's. Zij kunnen u wellicht in contact brengen met anderen die uw interesses delen of die willen investeren in onroerend goed.
- Creëer uw eigen vastgoedbeleggingsclub. Als uw buurt nog geen club voor vastgoedinvesteerders heeft, kunt u uw eigen afdeling vormen. Adverteer op Craigslist en via meetup-websites om gelijkgestemde individuen te vinden.
Stap 3. Raadpleeg een advocaat
Wanneer u een investeringspartnerschap aangaat, is het belangrijk dat u niet alleen vertrouwt op mondelinge afspraken. Zorg ervoor dat alle transacties worden weergegeven in een ondertekend contract. Raadpleeg een bedrijfs- of vastgoedadvocaat om er zeker van te zijn dat beide partijen tevreden zijn met de regeling. Zorg dat je van tevoren uitwerkt:
- Wie dekt welke kosten
- Hoe de winst wordt verdeeld?
- Wie dekt potentiële schulden en verplichtingen?
- Wie zal bepaalde taken uitvoeren (zoals het inhuren van aannemers)
- Let op veiligheidswetten die de promotie van investeringen reguleren, evenals de mogelijkheid van rechtszaken voor investeerders als gebeurtenissen niet plaatsvinden zoals gepland
Stap 4. Neem het één deal tegelijk
Sommige vastgoedpartnerschappen werken spectaculair; andere falen volledig. Sluit uzelf niet op de lange termijn op in een partnerschap voordat u weet hoe goed u met uw partner samenwerkt. Neem het in plaats daarvan één huis per keer en evalueer of uw partnerschap het potentieel heeft om sterk en duurzaam te zijn. Houd er rekening mee of het financiële rendement heeft gewerkt zoals verwacht.
Methode 3 van 6: Een lening voor hard geld veiligstellen
Stap 1. Onderzoek hard geldschieters
Een hard geldschieter is een bedrijf dat geld leent van particulieren tegen een bepaald rentetarief en dat geld leent aan andere particulieren tegen een veel hogere rente. Er zijn veel bedrijven die gespecialiseerd zijn in het financieren van investeringen in onroerend goed, zoals omgedraaide huizen. Gebruik uw sociale netwerk of internetgidsen om een geldschieter in uw regio te vinden.
Stap 2. Erken de extra kosten van harde geldleningen
Een lening met hard geld is waarschijnlijk de gemakkelijkste soort lening om te krijgen voor een eerste keer dat hij thuiskomt en niet veel liquide contanten heeft. Het is echter ook een van de risicovollere opties. De rentetarieven van hardgeldleningen zijn meestal veel hoger dan die van typische bankhypotheken, namelijk 8-15%. Dit kan uw potentiële winst van een omgedraaid huis ernstig verminderen.
Stap 3. Verzamel uw financiële documenten
Voordat een geldschieter u het geld leent, moet u hem belangrijke informatie verstrekken over uw financiële stabiliteit en uw plannen om het huis om te draaien. Ze zullen waarschijnlijk uw belastinggegevens, kredietwaardigheid en loonstrookjes willen onderzoeken. Houd uw documenten bij de hand om aan uw geldschieter te laten zien dat u een waardevolle investeringsmogelijkheid voor hen bent.
Stap 4. Betaal een eerste vergoeding van 2-10%
Een andere extra kost van hardgeldleningen is de initiële vergoeding, die vaak 'punten' wordt genoemd. De meeste kosten bedragen tussen de 2-10% van de hypotheekkosten van het huis dat u omdraait. Dit geld biedt uw geldschieter enige zekerheid en dient als een demonstratie van uw financiële levensvatbaarheid.
Stap 5. Draai het huis snel om
De meeste hardgeldleningen zijn beperkt tot aankoop en rehabilitatie van onroerend goed of constructie, en kunnen zes tot 24 maanden duren. Hardgeldleningen zijn niet geschikt voor investeringen op langere termijn vanwege de hoge kosten. Het is het beste om hardgeldleningen te gebruiken voor eigendommen die u snel kunt omdraaien om ervoor te zorgen dat u geen torenhoge rentetarieven betaalt.
Methode 4 van 6: Een privélening afsluiten
Stap 1. Overweeg een particuliere geldschieter
Een particuliere geldschieter is een persoon met liquide middelen die bereid is u geld te lenen tegen een vooraf bepaalde rentevoet. In tegenstelling tot een vastgoedpartner die de winst met u deelt, zal een particuliere geldschieter u eenvoudig een rentetarief in rekening brengen voordat hij u het geld verstrekt. In veel gevallen zijn de rentetarieven voor een particuliere geldschieter lager dan voor een hard geldschieter. Een particuliere geldschieter kan echter moeilijker te vinden zijn.
Stap 2. Tik op uw sociale netwerk voor kredietverstrekkers
In veel gevallen kun je via je eigen sociale netwerk een particuliere kredietverstrekker vinden. Als u een familielid, vriend of collega kent die liquide middelen heeft, kunt u dit geld misschien lenen en rente betalen. In een ideaal scenario wint iedereen: uw geldschieter kan wat extra rente verdienen en u kunt winst maken met uw geflipte huis.
Stap 3. Wees je bewust van mogelijke risico's
Als u een particuliere geldschieter gaat beveiligen, zorg er dan voor dat zowel u als uw geldschieter op de hoogte zijn van de mogelijke risico's van deze transactie. Bedenk wat er kan gebeuren als u niet profiteert van het omgedraaide huis. Kunt u uw rentebetalingen nog doen? Denk na over uw opties voordat u op zoek gaat naar een particuliere geldschieter. Om uw relatie met die persoon te behouden, moet u deze tijdig terugbetalen.
Stap 4. Onthoud dat vertrouwen de sleutel is
Maak geen gebruik van een particuliere kredietverstrekker als u met hen wilt blijven werken. Vertrouwen is het belangrijkste ingrediënt van onderhandse leningen en u moet aantonen dat u uw einde van de afspraak kunt houden. Als u succesvol bent, is uw particuliere geldschieter misschien bereid om u te helpen toekomstige investeringen in onroerend goed te financieren.
Methode 5 van 6: Een banklening afsluiten
Stap 1. Vraag uw bank om een lening
Deze optie is minder waarschijnlijk tijdens je eerste house-flipping-ervaring, maar het is het proberen waard. Als u een goede kredietwaardigheid en een solide businessplan heeft, kan uw bank u mogelijk een lening verstrekken om een huis te kopen dat u wilt omdraaien. Deze rentetarieven zullen waarschijnlijk hoger zijn dan bij een typische hypotheek met een aanbetaling van 20%, maar ze zullen waarschijnlijk lager zijn dan bij veel hardgeldleningen.
Een bank zal eerder bouwfondsen lenen als u een duidelijk pandrecht op het onroerend goed kunt verstrekken
Stap 2. Bespreek uw ondernemingsplan met uw bank
Als u enige hoop heeft op het verkrijgen van een banklening, heeft u een solide businessplan nodig. Zorg ervoor dat u uw onderzoek met uw bank bespreekt om te zien of zij u een waardevolle investering vinden.
Methode 6 van 6: Uw eigen vermogen gebruiken
Stap 1. Evalueer uw vlottende activa
Zelfs als je niet veel liquide middelen hebt om een huis te verkopen, heb je misschien nog steeds activa die je kunnen helpen kredietlijnen te krijgen om een goedkope woning te kopen. Onderzoek uw eigen huis, uw pensioenrekeningen en uw kredietlijnen om te zien of een van deze kan worden gebruikt voor een aanbetaling.
Stap 2. Tik op je IRA
Een IRA (Independent Retirement Account) is een pensioenvoertuig. Er zijn ernstige fiscale boetes voor het opnemen van geld vóór de leeftijd van 59,5. Er zijn echter uitzonderingen voor starters op de woningmarkt. U kunt tot $ 10.000 van uw IRA gebruiken om een huis te kopen. Bespreek deze optie met uw financieel adviseur om er zeker van te zijn dat u het geld op de juiste manier gebruikt en dat u geen boetes krijgt.
Houd er rekening mee dat het opnemen van geld van uw IRA het groeipotentieel op lange termijn van deze pensioenrekening kan schaden. Pas op voor de risico's die gepaard gaan met het te vroeg verminderen van uw pensioenrekeningen
Stap 3. Overweeg een Home Equity-kredietlijn
Een home equity-kredietlijn (of HELOC) is een mogelijke optie voor u als u al een stuk onroerend goed bezit. Een HELOC biedt u een snelle bron van contant geld en u hoeft alleen rente te betalen over het geld dat u leent van de HELOC. U hebt bijvoorbeeld een HELOC die $ 75.000 waard is. Maar als u $ 10.000 van dat bedrag leent, betaalt u alleen rente over het bedrag van $ 10.000.
- Wees heel voorzichtig met je HELOC: als je je lening niet op tijd terugbetaalt, loop je het risico je huis te verliezen.
- Houd er rekening mee dat de HELOC-rentetarieven mogelijk hoger zijn dan die van leningen van particuliere geldschieters.
Stap 4. Overweeg om creditcards te gebruiken
Creditcards zijn een andere bron van snel geld, zolang u van plan bent ze zeer snel af te betalen. De rentetarieven op creditcards kunnen met 18-20% erg hoog zijn. U brengt echter geen van uw andere activa in gevaar, zoals u zou doen met een HELOC. U kunt overwegen creditcards te gebruiken voor aankopen met een lagere inzet tijdens het opknappen van een huis, zoals het kopen van bouwmaterialen bij een winkel voor huishoudelijke artikelen.
Tips
- Doe altijd de wiskunde voordat u een investeringsbeslissing neemt. Prijs ook uw tijd en arbeid uit.
- Houd er rekening mee dat het voor u mogelijk is om op andere manieren een beter rendement te behalen, zoals uw tijd gebruiken om extra diensten te werken of uw extra geld op de aandelenmarkt te investeren. Behandel onroerend goed als slechts een van de vele opties: sluit uzelf niet op in onroerend goed totdat u er goed over heeft nagedacht.
Waarschuwingen
- Het is ook uiterst belangrijk om volledig transparant te zijn met uw investeerders en hen te vertellen dat er een kans is dat ze geld verliezen op uw deal. Eerlijkheid is het beste beleid, vooral als je andermans geld belegt.
- Pas op dat wanneer u geld inzamelt voor een onderneming waarin u van plan bent dat geld voor investeringsdoeleinden te gebruiken, u strikt in overeenstemming moet zijn met de federale en gemeentelijke richtlijnen. Zorg ervoor dat u uw advocaat raadpleegt voordat u geld begint in te zamelen voor een huisflip-onderneming.
- Behandel house-flipping niet als een snel rijk schema. Hoewel het lucratief kan zijn, zijn er enorme risico's aan verbonden. House-flipping is ook alleen winstgevend als de investeerders veel tijd en energie steken in onderzoek naar onroerend goed en verbeteringen aan het huis.
- Snijd geen hoeken. Huur erkende, verzekerde aannemers in die een goede reputatie hebben. Laat uw eigendom altijd grondig inspecteren. Verkrijg vergunningen voordat u renovaties uitvoert. Het overslaan van deze stappen kan leiden tot meer kosten op de weg.
