Onderaannemers (ook wel “onderaannemers” genoemd) zijn over het algemeen kleine bedrijven die gespecialiseerd zijn in een bepaald type bouwwerkzaamheden. Omdat ze gespecialiseerd zijn, kunnen subs efficiënter zijn dan iemand die een generalist is. Het werk van de onderaannemer zal echter een positieve of slechte weerslag hebben op de aannemer die ze inhuurt. Aannemers huren over het algemeen onderaannemers in. Daarom zullen aannemers de referenties van een onderaannemer grondig willen controleren voordat ze in dienst treden. De aannemer zal ook een onderaannemingsovereenkomst willen ondertekenen. Als huiseigenaar kunt u informatie vragen over de ondergeschikten die uw aannemer inhuurt, zoals ervaring of referenties, maar de aannemer is verantwoordelijk voor het werk dat een onderaannemer uitvoert.
Stappen
Deel 1 van 3: Biedingen aanvragen bij onderaannemers
Stap 1. Identificeer het type onderaannemer dat u wilt
Misschien start u een nieuw project en heeft u onderaannemers nodig om alles te doen. Als alternatief kunt u voor een bepaald soort werk een onderaannemer inhuren. Er zijn veel verschillende soorten onderaannemers:
- Graafmachines. Ze snijden, vullen en verplaatsen de aarde zodat je een fundering kunt storten. Ze groeven ook loopgraven voor nutsvoorzieningen.
- Installateurs van septische systemen. Ze installeren de septische en uitloogsystemen.
- Loodgieters. Ze installeren de waterverwarming en het sanitair.
- Elektriciens. Ze installeren de draden die aan het zicht zijn onttrokken. Ze installeren ook armaturen, apparaten en elektrische schakelaars.
- vrijmetselaars. Ze kunnen alles bouwen met blokken of stenen, zoals blokfunderingen, keermuren en looppaden of patio's.
- Lijsters. Ze bouwen de schaal bovenop de fundering met hout, spanten en ander plaatmateriaal.
- Dakdekkers. Dakdekkers bereiden het dakoppervlak voor door de onderlaag voor te bereiden en vervolgens het dakbedekkingsmateriaal erop te installeren.
- Aannemers van gevelbekleding. Ze installeren de gevelbeplating aan de buitenkant van het gebouw en kunnen de buitenbekleding aan.
Stap 2. Krijg verwijzingen
U kunt een onderaannemer vinden door mensen die werk hebben laten doen te vragen of ze de persoon die het heeft gedaan zouden aanbevelen. Het kan bijvoorbeeld zijn dat iemand in uw buurt elektriciteitswerken heeft laten uitvoeren of een nieuw dak heeft laten plaatsen. Vraag naar de naam van de persoon die het werk heeft gedaan.
- Als je ziet dat er een huis wordt gebouwd, kun je even binnenlopen en met de aannemer praten. Vraag wie hij of zij als onderaannemer heeft.
- Je kunt het ook aan winkeliers vragen. Om een loodgieter te vinden, vraagt u de winkelier die de loodgieters in de buurt levert. Zoekt u iemand voor het leggen van tegels (een tegelzetter), vraag het dan aan de tegelleverancier bij u in de buurt.
Stap 3. Vraag offertes aan
Zodra u de namen van verschillende onderaannemers heeft, kunt u offertes van hen aanvragen. Zorg ervoor dat u hen een schriftelijke beschrijving geeft van de baan waarop ze bieden. Voeg getekende plannen en duidelijke schriftelijke specificaties toe.
Vraag het bod schriftelijk aan. Laat de onderaannemer indien mogelijk een gespecificeerde offerte indienen, waarin hij schat hoeveel hij in rekening zal brengen voor leveringen en arbeid
Deel 2 van 3: De juiste onderaannemer selecteren
Stap 1. Kies niet alleen op prijs
Je eerste instinct zou kunnen zijn om de persoon te kiezen die het laagste bod heeft uitgebracht. Er is geen reden om deze strategie te volgen. Sterker nog, het kiezen van de persoon met het laagste bod kan tegen je werken.
Als het bod van de onderaannemer te laag is, kan het zijn dat hij de klus niet afmaakt. Als het geld opraakt, kunnen ze het project opgeven in plaats van hun eigen geld uit te geven om het te voltooien. Hoewel je de onderaannemer kunt aanklagen voor het stopzetten van een project, kosten rechtszaken tijd en geld
Stap 2. Controleer de ervaring van de onderaannemer
U wilt dat de sub voldoende informatie geeft over hun werkvolume en gemiddelde taakomvang. U bent op zoek naar een "goede pasvorm", dat wil zeggen iemand die projecten afhandelt die qua omvang en reikwijdte vergelijkbaar zijn met die van u.
- Een onderaannemer die doorgaans grotere projecten afhandelt, neemt uw project misschien niet zo serieus.
- Als alternatief kan een onderaannemer die meestal aan kleinere projecten werkt, overweldigd raken en slecht werk leveren.
Stap 3. Controleer de financiële gezondheid van de onderaannemer
U wilt bijvoorbeeld gecontroleerde jaarrekeningen opvragen. Zeker als u een zeer grote klus heeft kunt u deze informatie opvragen.
Vraag of de sub ooit faillissement heeft aangevraagd of dat ze ooit hebben gewerkt voor een bedrijf dat dat heeft gedaan
Stap 4. Zoek of de onderaannemer is aangeklaagd
Om een idee te krijgen van de kwaliteit van het werk, moet je nagaan of de sub al eerder is aangeklaagd. U kunt de subs in hun biedingen vragen om deze informatie vrij te geven. U kunt zich echter zorgen maken dat ze niet elke rechtszaak zullen onthullen.
U kunt ook zelf zoeken. Als u bijvoorbeeld weet waar het bedrijf van de onderaannemer is gevestigd, kunt u naar het gerechtsgebouw in die provincie gaan en naar gerechtelijke dossiers zoeken. Gerechtsdossiers zijn over het algemeen openbaar. Zie Research Court Records voor meer informatie
Stap 5. Controleer de reputatie van de onderaannemer
U kunt op internet zoeken om te zien of iemand klachten heeft ingediend. Zoek op Yahoo, Google of Yelp. Onthoud dat iedereen online kan klagen, dus neem klachten met een korreltje zout. De informatie die u op internet vindt, kan echter nuttig zijn.
- Controleer ook met meer geloofwaardige bronnen. U kunt de onderaannemer bijvoorbeeld om referenties vragen. Dan kun je de referenties bellen en vragen hoe blij ze waren met het werk van de onderzeeër.
- U kunt ook materiaalleveranciers of andere aannemers vragen of zij de onderaannemer zouden aanbevelen.
Stap 6. Zoek in het veiligheidsdossier van de onderaannemer
U wilt een veilige onderaannemer inhuren, dus u moet vragen om veiligheidsinformatie bij het bod te verstrekken. U dient bijvoorbeeld de volgende gegevens op te vragen:
- Of OSHA ooit de sub heeft geïnspecteerd. Vraag dan om een kopie van het inspectierapport. U kunt ook op de OSHA-website zoeken om te controleren of een onderzeeër is geïnspecteerd.
- U moet vragen naar de werknemerscompensatiegegevens van de sub en het Experience Modification Rate (EMR) controleren. De EMR-verliesratio wordt berekend door te vergelijken hoeveel het bedrijf aan schadevergoedingsclaims van werknemers heeft uitbetaald in vergelijking met andere bedrijven van vergelijkbare grootte in de branche. Hoe hoger het tarief, hoe slechter het veiligheidsrecord van het bedrijf.
- Vraag om een kopie van een formeel veiligheidsprogramma dat de sub uitvoert.
Stap 7. Selecteer een onderaannemer
Na het bekijken van de relatieve prijs, ervaring en reputatie voor elke biedende onderaannemer, moet u een selectie maken. U kunt de onderaannemer telefonisch laten weten dat u geïnteresseerd bent om hem in te huren.
Vertel de sub dat u moet bevestigen dat ze een vergunning hebben en verzekerd zijn voordat u een contract kunt ondertekenen
Deel 3 van 3: De onderaannemer inhuren
Stap 1. Bevestig dat de onderaannemer een licentie heeft
De onderaannemer moet bereid zijn om kopieën van hun toepasselijke licenties met u te delen. Zodra u een kopie heeft ontvangen, moet u bij de staat bevestigen dat ze een licentie hebben.
- U kunt bevestigen dat iemand een licentie heeft door contact op te nemen met de vergunningverlenende of vergunningverlenende instantie van uw staat.
- Sommige staten hebben mogelijk een online tool die u kunt gebruiken om iemands licentie te verifiëren.
Stap 2. Vraag om een verzekeringsbewijs
De sub moet u ook een bewijs van verzekering geven. Zorg ervoor dat het dekkingsbedrag voldoende is. Als algemene vuistregel geldt dat een sub net zoveel dekking moet hebben als jij. Een onderaannemer dient de volgende verzekeringen aan te houden:
- werkennemerscompensatieverzekering
- Algemene aansprakelijkheidsverzekering
- autoverzekering (eventueel)
Stap 3. Stel een onderaannemersovereenkomst op
U moet een overeenkomst met de onderaannemer ondertekenen voordat de onderaannemer begint te werken. U kunt een overeenkomst voor u laten opstellen door een advocaat of u kunt gebruikmaken van het standaardformulier dat is opgesteld door drie aannemersverenigingen (de ASA, AGC en ASC). U kunt een kopie van het formulier krijgen door contact op te nemen met een van de drie verenigingen:
- American Subcontractors Association, Inc., 1004 Duke Street, Alexandria, VA 22314-3588. U kunt bellen met 703-684-3450.
- Associated General Contractors of America, 2300 Wilson Blvd., Suite 300, Arlington, VA 22201. U kunt 800-242-1767 bellen.
- Associated Specialty Contractors Association, 3 Bethesda Metro Center, Suite 1100, Bethesda, MD 20814. U kunt bellen met 301-657-3110.
Stap 4. Verspreid kopieën van het contract
U dient het origineel en een kopie in uw administratie te bewaren. Geef de onderaannemer ook een kopie van het contract. De klant wil mogelijk ook kopieën zien van uw contracten met onderaannemers, dus maak een kopie voor de klant als daarom wordt gevraagd.
Bottom Line
- Onderaannemers kunnen helpen met klussen zoals elektriciteitswerken, loodgieterswerk, dakbedekking, opgravingen, gevelbeplating, metselwerk en meer.
- Om er zeker van te zijn dat u een gerenommeerde onderaannemer kiest, controleert u hun verwijzingen, online reputatie, eerdere ervaring, financiële status en veiligheidsgegevens.
- Als je eenmaal een onderaannemer hebt gekozen, controleer dan nogmaals hun licentie en verzekeringsbewijs om er zeker van te zijn dat je beschermd bent voor het geval er iets misgaat.
- Als je tevreden bent met de persoon die je hebt gekozen, maak het dan officieel door een contract op te stellen en te ondertekenen.
