Een huis "omdraaien" bestaat uit het kopen van een vervallen pand onder de marktprijs, het verhogen van de waarde en het snel weer verkopen met een snelle winst. Dit is iets anders dan ontwikkelingsinvesteringen, waarbij de koper een onroerend goed in ontwikkeling koopt en de eenheid vervolgens verkoopt of verhuurt wanneer deze klaar is voor bewoning. Als je je kaarten goed speelt, kun je $ 50.000 of meer verdienen per keer, en dat in minder dan 90 dagen.
Stappen
Methode 1 van 3: Een verstandige aankoop doen
Stap 1. Maak uzelf vertrouwd met het kopen van een huis of appartement
Als je dat al hebt gedaan, ken je het proces al. Als u nog nooit een huis heeft gekocht, overleg dan met een makelaar en een financieel adviseur. Bij het kopen van een woning komen een aantal stappen kijken, dus u moet dat proces begrijpen, zoals: een bod doen, een hypotheek afsluiten, voorwaarden verwijderen en in bezit nemen.
- Een bod plaatsen: Aangezien mondelinge aanbiedingen geen juridisch afdwingbare verkoop vormen, dient u een schriftelijk bod op te stellen en dit aan de eigenaren en/of makelaar te geven. Het aanbod vermeldt zowel de prijs als de voorwaarden van de verkoop. Als het aanbod wordt aanvaard, wordt het aanbod een juridisch bindende koopovereenkomst.
- Hypotheek krijgen: Tenzij je veel geld bij de hand hebt, heb je een hypotheek nodig. Er zijn tientallen soorten leningen, dus onderzoek degene die voor u kunnen werken en neem contact op met een hypotheekmakelaar als u vragen heeft. Sommige hypotheken (ARM's) hebben speciale 'teaser'-rentetarieven die in het begin laag blijven en na een bepaalde periode aanzienlijk stijgen. Deze kunnen aantrekkelijk zijn als u van plan bent het huis snel te verkopen.
- De voorwaarden verwijderen: Dit is meestal wat de koper doet zodra de verkoper zijn bod heeft geaccepteerd. Het is een juridische stap die de koper (meestal) maakt om te communiceren dat aan eventuele verplichtingen die door beide of beide partijen zijn aangegaan, is voldaan.
Stap 2. Begrijp de risico's van het omdraaien van een huis
Een huis omgooien kan riskant zijn. U maakt een grote hoeveelheid schulden voor een mogelijke uitbetaling in de toekomst. Alleen komt die uitbetaling soms niet, of niet zo snel als je had gewild. U kunt langer dan verwacht op een onroerend goed zitten, een hypotheek betalen, onroerendgoedbelasting en doorlopend onderhoud. Soms moet je een huis verkopen voor minder dan waarvoor je het hebt gekocht. Vaak ben je overgeleverd aan een trillende huizenmarkt.
De hoeveelheid fysieke inspanning die nodig is, is ook een potentieel risico. Hoe fit ben je en hoe bereid ben je om veel van het doe-het-zelf-werk te doen dat betrokken is bij het opknappen van het huis? Als je nog nooit renovaties of reparaties hebt uitgevoerd, zal het een steile leercurve zijn en hoe minder je weet, hoe langer het duurt om het huis om te draaien
Stap 3. Maak kennis met de vastgoedmarkt waarin u belegt
Lees tijdschriften zoals Forbes, Entrepreneur en Money; deze hebben vaak artikelen over onroerend goed. Begin te begrijpen hoe de vastgoedmarkt werkt, wat een goede en een slechte deal is en hoe u in de toekomst kunt anticiperen op toekomstige groei of krimp.
- De huizenmarkt is als de aandelenmarkt. Het heeft beide stier cycli (wat betekent optimisme, groei en grote vraag) en beer cycli (wat betekent pessimisme, krimp en lage vraag). Het verschil is dat de woningmarkt er veel meer jaren over kan doen dan de aandelenmarkt om van de ene cyclus naar de andere over te schakelen.
- Na met minstens drie makelaars te hebben gesproken en wat onderzoek te hebben gedaan, als je merkt dat er weinig vraag is naar de markt en dat iedereen en hun hond huizen lijken te proberen te liquideren, zullen de huizenprijzen dalen en zullen de winstmarges met hen dalen. Dit soort marktomstandigheden zou het een grotere uitdaging maken om een huis om te draaien.
- Probeer te wachten op een bullmarkt. Wacht met kopen tot de vastgoedmarkt weer is omgeslagen en meer mensen proberen te kopen dan te verkopen. Dit schept betere omstandigheden om te beginnen met flippen.
Stap 4. Zoek een huis dat met zo min mogelijk tijd en middelen aanzienlijk kan worden verbeterd
Je probeert niet in dit huis te wonen; je probeert het te kopen, te verbeteren en te verkopen. Probeer niet gehecht te raken aan het huis. Zie het in plaats daarvan puur als een winstgevende oefening.
- Een huis met ruimte voor verbetering heeft misschien een vervallen tuin, een oud tapijt, een goede plek voor een carport of andere dingen die met een beetje geld en wat harde arbeid kunnen worden gerepareerd. Dit soort oplossingen bieden vaak een uitstekend rendement op de investering (ROI) bij het omdraaien van een huis.
- Sommige mensen zoeken naar verontruste eigenschappen. Dat zijn zaken die de verkoper "wanhopig wil verkopen" om redenen zoals: echtscheiding, faillissement, overlijden, slechte staat van het onroerend goed, laattijdige betalingen of andere. Deze geven de koper een inherent voordeel ten opzichte van de verkoper.
- Zoek naar huizen die in het midden tot het hogere bereik verkopen. Wat dat betekent is het bedrag waar het gemiddelde gezin het zich zou kunnen veroorloven. Over het algemeen betekent dat tussen ongeveer $ 200.000 en $ 500.000, afhankelijk van uw regio. U wilt die prijsklasse omdat deze de neiging hebben om het snelst te verkopen - u heeft de grootste bevolkingsdichtheid die op zoek is naar deze middenklasse woningen. Het kan veel minder of veel meer zijn, maar dat is ongeveer het gemiddelde. Deze woningen hebben over het algemeen 3 of meer slaapkamers en minimaal 2 badkamers.
- Ontdek wat de voorkeur heeft van bewoners in het gebied waar u wilt kopen. Simpele zaken als gemakkelijke toegang, parkeren op straat, doodlopende wegen en een rustige buurt kunnen de aantrekkelijkheid van een woning maken of breken.
Stap 5. Verkrijg een lening voor ten minste enkele duizenden dollars meer dan de prijs van het onroerend goed dat u wilt verkopen
Dit geld heb je nodig voor reparaties en verbeteringen. Onderhandelen over een aankoop van het onroerend goed en kopen. Zorg ervoor dat u in het aanbod meerdere manieren heeft om uit het contract te komen. De meest gebruikelijke methode is om simpelweg "onder voorbehoud van financiering tegen [die en die] datum" te zetten. Kunt u de financiering dan niet rond krijgen, vraag dan uitstel aan voordat de financieringsvoorwaarde afloopt.
Houd er rekening mee dat er 2 verschillende financieringsdata zijn: 1 voor het indienen van een aanvraag om de lening te krijgen en 1 om het geld binnen te halen om de deal te sluiten. Om de koper te beschermen, moet de onvoorziene omstandigheid zich uitstrekken tot het einde van het contract. Over het algemeen heeft een financieringsvoorwaarde een deadline van 30 dagen, dus verleng de deadline tenzij u weet dat u de financiering binnen die periode kunt krijgen
Stap 6. Geef uzelf een tijdlijn die uw ideale verkoopscenario schetst
Tijd is geld, en uw doel is om uw huis zo snel mogelijk gerenoveerd en omgedraaid te krijgen. Maak daarom een tijdlijn met realistische tijden voor contracteren, tonen en verkopen. Je hoeft onderweg niet alle doelen te bereiken, maar je wilt in de marge zijn. Een tijdlijn helpt je daarbij.
- Let op wanneer u verwacht dat grote verbouwingen uiterlijk klaar zijn. Voeg regelmatig voortgangsbeoordelingen toe om u te helpen alert te blijven op problemen wanneer ze zich voordoen.
- Noteer blokken van tijd wanneer u beschikbaar bent om aan het huis te werken, zoals lange weekenden, vakantietijd, enz. waarvan u verwacht dat het het werk dat wordt gedaan zal versnellen.
Scoren
0 / 0
Methode 1 Quiz
Hoe kunt u profiteren van het kopen van een woning in slechte staat?
Je zult veel oefenen met het maken van verbeteringen aan je huis.
Probeer het opnieuw! Je zult zeker je werk voor je hebben, maar het is het uiteindelijk misschien niet waard. U wilt niet zoveel geld en arbeid in een woning steken dat u de kosten niet terugverdient. Uw energie kan beter worden besteed aan een beter beheersbaar project. Kies een ander antwoord!
Je zult het gemakkelijk kunnen verkopen in een bullmarkt.
Niet helemaal! Het is het gemakkelijkst om te verkopen in een bullmarkt omdat het vertrouwen groot is. Een over het algemeen geweldige markt garandeert echter niet dat u uw eigendom met winst kunt verkopen. U zult waarschijnlijk nog steeds verbeteringen aan het onroerend goed moeten aanbrengen en het agressief aan kopers moeten verkopen. Probeer het opnieuw…
U krijgt het beste rendement op uw investering met dit soort onroerend goed.
Niet noodzakelijk! De winstmarges op onroerend goed in slechte staat kunnen aanzienlijk zijn als u een goedkope prijs kunt bedingen. Het kan echter ook zijn dat u veel geld en arbeid in reparaties moet steken om er winst op te maken. Deze kosten kunnen een groot deel van uw winst opslokken. Er is een betere optie die er is!
Je kunt het goedkoop kopen.
Ja! Woningen in slechte staat worden meestal geclassificeerd als noodlijdend, wat betekent dat hun eigenaren wanhopig zijn om te verkopen. Dit betekent dat ze meer kans hebben om in uw voordeel te verkopen. Je hebt een goede kans om met het lange uiteinde van de stick te eindigen. Lees verder voor een andere quizvraag.
Wil je meer quizzen?
Blijf jezelf testen!
Methode 2 van 3: Het huis repareren
Stap 1. Bepaal wat voor werk je in huis gaat doen
Gaat u het werk goedkoop zelf doen of heeft u een algemene aannemer of "GC" nodig om het werk te doen? Als de reparaties klein zijn, is het misschien het beste om het alleen te doen om het pand snel en goedkoop te verbeteren. Voor grotere projecten waarvoor een bouwvergunning nodig is, kunt u het beste een GC huren. Zoals reeds opgemerkt, is de sleutel om verbeteringen aan te brengen, vaak louter cosmetische, die het huis er veel beter uit laten zien, maar die u niet te veel kosten.
Stap 2. Voer eerst de belangrijke reparaties uit
Op die manier, als je plan verandert (en dat zou heel goed kunnen), heb je alle belangrijke reparaties gedaan en heb je alleen kleine reparaties om rond te manoeuvreren. En als je budget oploopt, mis je geen essentiële reparaties, zoals keukenopknapbeurten of eenvoudig tuinwerk, en kun je pushen om snel te verkopen.
- Grote reparaties zijn zaken als het huis opnieuw bedraden zodat het niet defect raakt en brand of elektrocutie veroorzaakt; repareren van kapotte armaturen zoals badkuipen, douches en wastafels; vermoeide tapijten of hobbelig linoleum opnieuw bevloeren; muur/plafond/deurgaten dichtmaken; het vervangen van loszittende of kapotte scharnieren/beugels/beslagen; herschilderen van afbladderende of slecht uitgevoerde lak; vervangen van kapotte tegels/klinkers/trapjes, etc.; alles renoveren dat vies en kapot is - vermoeide dingen zijn minder belangrijk dan vuile dingen, dus geef prioriteit aan wat het meest gedaan moet worden.
- Zoek de goedkoopste arbeidskracht die je kunt vinden (studenten, of zelfs jezelf) en laat het pand onberispelijk opruimen en repareren. Als er daarna nog geld over is, zet het dan op een hoogrentende liquide spaarrekening; gebruik het nog niet om een deel van de lening af te lossen.
- Het renoveren van keukens en badkamers verhoogt doorgaans de waarde van het huis niet genoeg, omdat eigenaren de neiging hebben om te veel te betalen voor de verbouwing.
Stap 3. Werk als laatste aan kleine reparaties
Meer kleine reparaties zijn onder meer het veranderen van verfkleuren op al behoorlijk lakwerk; het veranderen van werkende fittingen naar modernere; betere opbergruimte in kasten, enz. Allemaal leuk om te hebben, maar niet essentieel als je krap in tijd en geld zit.
- Lees boeken die zijn geschreven over wat kopers zoeken in een huis. Veel draait om presentatie - als u een paar kortere trucs kunt gebruiken om het uiterlijk van het huis te verbeteren, bespaart u tijd en geld. Natuurlijk moet u ook de bouwkundige keuring doorstaan, dus hier moet rekening mee worden gehouden bij eventuele structurele problemen die moeten worden aangepakt.
- Doorgaans zijn schoonmaken, schilderen en planten toevoegen de goedkoopste manier om de waarde van een huis te verhogen. Een kaartspel verhoogt ook de waarde meer dan de prijs van het kaartspel. Het vervangen van elektrische en sanitaire voorzieningen en het repareren van alles wat kapot is, is ook een goedkope manier om een goede stijging van de woningwaarde te krijgen.
- Dingen die je waarschijnlijk zelf kunt doen: Overschilderen. Scheur oud tapijt uit om harde houten vloeren te vinden of opnieuw tapijt. Werk oude armaturen bij. Verf kleine gebieden. Wijzig fittingen. Terras en entrees opnieuw bestraten. Verander de kleur van de voordeur. Voeg nieuwe handvatten toe.
Scoren
0 / 0
Methode 2 Quiz
Waarom zou je wachten met het verbouwen van een badkamer?
Werken aan een badkamer wordt niet als een grote reparatie beschouwd.
Niet helemaal! Niet alle werkzaamheden in de badkamer zijn hetzelfde. Puur esthetische verbouwing is geen grote oplossing. Het repareren van een kapot toilet is daarentegen een grote reparatie. Raad nogmaals!
Het verbouwen van een badkamer kan duurder zijn dan het waard is.
Rechts! De kosten van verbouwing kunnen behoorlijk exorbitant zijn. Vaak wegen deze kosten op tegen de toegevoegde waarde van het huis. Lees verder voor een andere quizvraag.
Eerst een keuken verbouwen is goedkoper.
Zeker niet! Het verbouwen van een badkamer is niet erg kosteneffectief, maar het verbouwen van een keuken ook niet. U moet wachten met beide soorten verbeteringen. Probeer het opnieuw…
Het geld dat aan verbouwingen wordt besteed, kan beter worden besteed aan het afbetalen van een lening.
Nee! Dit lijkt misschien de meest fiscaal verantwoorde stap om te maken. U laat uw geld echter verder gaan als u het eerst op een hoogrentende liquide spaarrekening zet. U bouwt een hogere rente op uw spaargeld dan op uw lening en kunt later meer van uw lening aflossen. Probeer het opnieuw…
Wil je meer quizzen?
Blijf jezelf testen!
Methode 3 van 3: Het onroerend goed verkopen
Stap 1. Zet het huis in scène
Gefaseerde huizen kunnen aanzienlijk sneller worden verkocht dan huizen die niet zijn geënsceneerd, soms tot 50% sneller. Zorg er natuurlijk voor dat je huis opgeruimd, opgeruimd en georganiseerd is. Probeer met de eerste indruk een blijvende indruk te maken.
- Geënsceneerde huizen profiteren vaak van zeer neutrale kleuren en kenmerken - kenmerken die een breed scala aan mensen aanspreken, terwijl ze niet veel mensen beledigen. Dat betekent veel neutrale kleuren (bruin, crème, etc.) en niet te veel flitsende meubels. Je kunt desgewenst meubels huren bij een ensceneringsbedrijf, of je kunt zelf de enscenering van de woning in handen hebben.
- Verwijder alle persoonlijke bezittingen uit het huis. Onthoud dat je wilt dat mensen die de enscenering bekijken, geloven dat dit huis uiteindelijk hun nieuwe thuis kan worden. Persoonlijke bezittingen zoals trofeeën, kinderschilderijen, vakantiesouvenirs en familiefoto's moeten allemaal worden verwijderd.
- Laat het huis een beroep doen op de zintuigen.
- Zicht: opruimen, opruimen, organiseren, ruimte laten voor een open kamer, de gordijnen openen, enz.
- Geur: zet luchtverfrissers in de badkamers, laat bloemen buiten in de foyer, zet een verse pot koffie, enz.
- Touch: roep je gasten op om op de zachtste bank te gaan zitten; zorg ervoor dat er geen stof in de buurt is.
- Geluid: zet alle luidruchtige generatoren, tv's en computer uit en zet in plaats daarvan wat makkelijke muziek op, zoals jazz.
Stap 2. Toon de woning aan potentiële kopers
Bespreek het met hen. Als een bepaald probleem herhaaldelijk wordt genoemd, kijk dan of je een deel van het geld dat je hebt bespaard kunt gebruiken om het te repareren/verbeteren. Pas anders uw verkoopstrategie aan om de aandacht ervan af te leiden. Deze stap zou hoogstens minder dan een maand in beslag moeten nemen.
Gebruik de kracht van internet en uw persoonlijke netwerk als u problemen ondervindt bij het verkopen van uw huis. Vertrouw niet alleen op de makelaar om de verkoop te doen. Plaats advertenties op websites (Craigslist, Zillow of Trulia zijn een goed startpunt) en maak gebruik van uw sociale netwerken om te zien of iemand misschien geïnteresseerd is in bijten
Stap 3. Verkoop het huis voor een aanzienlijk hogere prijs dan waarvoor u het onroerend goed hebt gekocht.
Eventuele ergernissen of kosten met het onroerend goed zijn nu het probleem van de koper, niet het jouwe. Betaal de lening af, stort je winst en ga op vakantie.
Wees bereid om de prijs te verlagen als niemand bijt. Onderzoek naar huizenprijzen in de omgeving is een must, vooral als de prijs van je huis hoog is en je het niet eens weet. Door de prijs aan te passen naar een beter beheersbaar bedrag, kan een verkoop in een mum van tijd worden gerealiseerd. Het betalen van een hypotheek en belastingen op een te duur huis omdat je ego in de weg staat om de prijs te verlagen, is geen goede manier om geld te verdienen
Stap 4. Vergeet niet uw winst aan de IRS te melden
Een niet-aangegeven $ 100.000 kan leiden tot een pijnlijke audit op de weg. Het is een gedoe, maar het is een noodzakelijk gedoe. Scoren
0 / 0
Methode 3 Quiz
Wat moet u doen als niemand op uw eigendom biedt?
Verdere verbeteringen aanbrengen aan het pand
Zeker niet! Je zult alleen maar meer geld steken in een eigendom dat nergens heen gaat. U kunt zelfs gedwongen worden om de prijs te verhogen om de kosten terug te verdienen, en dat maakt verkopen nog moeilijker. Kies een ander antwoord!
Blijf bij je wapens en dring aan op de vraagprijs
Nee! Als je buitengewoon veel geluk hebt, kan je geduld een verkoop opleveren tegen je huidige vraagprijs. U bent uiteindelijk echter nog steeds meer geld kwijt aan het betalen van de hypotheek en belastingen. Deze kunnen opwegen tegen het geld dat u hebt verdiend door de prijs hetzelfde te houden. Kies een ander antwoord!
Prijs verlagen
JEP! Als niemand iets koopt, verkoopt u mogelijk voor meer dan de marktprijs in uw regio. Breng het naar een prijs die redelijker is voor het onroerend goed en de buurt en je hebt binnen de kortste keren je keuze van kopers. Lees verder voor een andere quizvraag.
Neem het voor een korte periode van de markt
Niet precies! Uw eigendom een pauze geven van de aanbiedingen zal u alleen maar pijn doen. Het zal niet aantrekkelijker zijn voor kopers als het opnieuw verschijnt, maar tegen dezelfde oude prijs. Klik op een ander antwoord om het juiste antwoord te vinden…
Wil je meer quizzen?
Blijf jezelf testen!
Video - Door deze service te gebruiken, kan bepaalde informatie worden gedeeld met YouTube
Tips
- Woon vergaderingen van de vastgoedclub bij u in de buurt bij. Deze worden vaak goed geadverteerd, maar een Google-zoekopdracht zal meestal net zo goed werken. Leer de ideeën achter kopen en flippen. Betaal niet voor de dure weekendcursussen (meestal rond de $600), tenzij je het echt kunt betalen; het gaat meestal om onderzoek dat u zelf kunt doen.
- Het is ook mogelijk om winst te maken door een nieuw huis om te draaien in plaats van een noodlijdend huis.
- Probeer een "dry run", waarin u de prijzen van huizen in uw regio bekijkt en ziet hoeveel u had kunnen verdienen als u echt geld had geïnvesteerd. Pas nadat je betere instincten hebt ontwikkeld en echt vertrouwen hebt gekregen, moet je beginnen met gokken met je eigen geld.
- Zorg ervoor dat u een vrijgave van pandrechten krijgt van alle aannemers die de diensten aan het onroerend goed leveren. Anders zouden de onderaannemers een pandrecht op het onroerend goed kunnen plaatsen als de hoofdaannemer ze niet betaalt.
- Locatie is alles. Een goed huis op de hoek van de hoofdstraat zal veel meer verkopen dan een geweldig huis op 8,0 km van alles. Let bij het kopen op de locatie.
- Uw doel is om het slechtst uitziende huis in de buurt te kopen om de kans te vergroten dat u uw investering kunt terugverdienen. Anders is het mogelijk dat u het onroerend goed niet kunt verkopen vanwege de staat van de andere huizen in de buurt.
- Ga regelmatig op zaterdag en zondag naar open huizen en zie hoe de professionals huizen verkopen om te verkopen. Besteed bijzondere aandacht aan de planten, verfkleuren, voorzieningen en hoe ze de kamers groter laten lijken door muren, spiegels te verwijderen en de hoeveelheid meubels in huis te beperken. Zelfs iets eenvoudigs als het plaatsen van een vanillegeurige luchtverfrisser in huis kan het uitnodigender maken.
- Zorg ervoor dat uw krediet uitstekend is voor het geval u een hypotheek moet afsluiten om het onroerend goed te kopen.
- Koop onroerend goed met een duidelijke titel en probeer contracten met de eigenaar te vermijden. In deze situaties kan de eigenaar in gebreke blijven met zijn hypotheek of pandrechten op het onroerend goed laten plaatsen tijdens hun eigendom voordat u het onroerend goed bezit. In sommige situaties kan de aanbetaling de pandrechten van de eigenaar afbetalen, zodat het onroerend goed ronduit kan worden gekocht en op uw naam kan worden vermeld.
- Het is mogelijk om te investeren in een onroerend goed met 401K dollars vóór belasting zonder boetes voor het geld dat u opneemt. U moet echter eerst het advies inwinnen van een IRS-belastingagent of CPA die goed thuis is in deze techniek.
Waarschuwingen
- Het omdraaien van een huis is buitengewoon riskant en u kunt uiteindelijk honderdduizenden dollars verliezen, waarover u dan rente aan de bank verschuldigd bent. Probeer het alleen als u zeker weet dat u precies weet wat u doet.
- Het idee achter flipping is dat u een verkoop kunt doen voordat de rente op uw lening begint te stijgen. Als je merkt dat je op een "zwart gat" zit, verzilver dan zo goed mogelijk; een verlies van een paar duizend dollar is lang niet zo erg als een vervallen eigendom en een berg levenslange schulden.
